重庆时时彩最大遗漏多少期 2016年北京甲级写字楼市场年度报告

2018年1月25日

2016年北京甲级写字楼市场年度报告

一方面,在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下,一线城市、部分二线城市恐慌入市房价疯狂上涨与三四线城市库存高企销售乏力形成鲜明对比。同时,”十一”期间,中国多地对狂奔的楼市踩下刹车,共有20个城市相继出台了力度不一的限制性调控政策,多地重启限购限贷另一方面,中国经济格局切换,”向下”的传统经济与”向上”的新经济交错而行,经济的发展和企业经营活跃程度预示了写字楼市场的主力演变。从企业类别来看,外资企业大多对经营扩张持谨慎态度,而中资企业相对进取的经营态势使其继续担纲写字楼市场新增需求主力,占比将进一步扩大。从客户行业角度来看,金融行业、信息科技和消费服务业仍然是2016年国内写字楼的新需求所在中国写字楼研究中心(CORC)统计显示,2016年北京写字楼市场整体活跃,供需同创新高,租售价格双双小幅下挫。一方面写字楼销售市场由于受到住宅市场上涨以及写字楼供应郊区化,平均售价较2015年小幅下跌

;另外一方面,写字楼租赁市场由于北京租户对办公楼的需求强度持续放缓,租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势以及经济放缓的现实,平均租金较2015年小幅下降从市场供需来看,供应量和吸纳量均创近四年新高。2016年写字楼市场新增供应达252万平方米,较2015年增加30.6%。市场需求方面,市场整体吸纳量为182万平方米,较2015年增加36.8%。其中以金融保险、IT和互联网、专业服务企业的需求较为强劲,合计占据总成交量的50%以上从产品结构和分布来看,核心区高品质写字楼产品租赁旺盛。同时,由于核心区项目可租赁面积有限成本高企,投资与租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势得以延续,一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张,带动通州、丽泽、亦庄等高品质写字楼和产业园区产品持续活跃从商圈分布来看,随着北京土地的供应结构的变化,城市规划的战略布局与企业提升产业效率的需求等因素,北京写字楼的”多中心”格局得到进一步发展。写字楼市场是经济状况的晴雨表,受经济增速放缓影响,成本将是大部分行业的主要考量因素之一,这将刺激更多缩减面积或迁至更高效率空间的活动。通州副中心、丽泽金融商务区、望京、总部基地等新兴商务区成为新的热点根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2016年12月,北京写字楼市场平均售价30187元/平方米(建筑面积报价),与2015年同比下降6.4%;平均租金308元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2015年同比下降4.6%;平均空置率11.4%,与2015年同比上升5.5%作为北京三个核心区域之一,CBD区域内国际化资源聚集,集中了北京市约90%的国际传媒机构169家,约80%的国际组织、国际商会110家,约80%的跨国公司地区总部50家,约70%的世界500强企业160家,约70%的国际金融机构252家,约30%的五星级酒店17家。国际交流频繁,多元文化交融,区内登记外籍人口近4.4万人,约占北京市的50%。北京市约50%以上的国际性会议、90%的国际商务展览在这里举办租务市场供应包括利星行中心A座、启皓北京、天圆祥泰大厦、外运大厦、中建国际中心A座、天润财富中心、盈科中心商改办、金汉王大厦、金辉大厦和英皇集团中心等甲级写字楼入市销售市场新增供应方面,朝阳区包括骏豪中央公园广场、达美中心、电子城国际电子总部、中弘大厦、方恒时代中心、保利中央公园、北京绿地中心、建工动力港等,通州区包括世界侨商中心、保利大都汇、通州富力中心、通州绿地中央广场、联东U谷、新华联民企总部基地等值得一提的是,朝阳区骏豪中央公园广场成交金额达49.29亿元,成交面积大5.4万平方米,成交均价9.12万元,一举斩获2016年北京写字楼销售冠军另外,2016写字楼供应数量最多的为通州区,其次是昌平区,第三名则是石景山区。从成交金额上看,最高的为朝阳区,131.86亿元;其次是通州区,90.86亿元;第三是石景山区,83.08亿元2016年北京写字楼租赁市场交易非常活跃,呈现出几个显着的特点:第一,尽管需求放缓,内资企业仍继续主导北京写字楼租赁市场,2016年金融街、CBD的”高价”租金迫使一些外资公司迁址,此类企业占比较一年前减少了25%。第二,产业升级继续推动北京写字楼需求格局的演变,金融业和TMT行业(科技/新媒体/电信)是当前及未来北京甲级写字楼市场的需求驱动力。第三,从租赁活动来看,外资企业租赁需求主要以续租、搬离核心区域和办公室整合为主;内资企业则更积极地设立新的办公室,扩租或升级办公室第一季度,市场受到整体经济下滑的影响,整体需求缩减;同时业主对新兴金融(P2P)的谨慎态度,租金报价更趋理性。金融、传媒、电子商务等内资企业仍然主导市场需求,其需求量合计约占需求总量的70%。本季度市场主要租赁成交主要集中在CBD及望京区域,金融类企业选址需求活跃。其中,今日头条在卫通大厦承租了25,000平方米,复华控股在博瑞大厦二期承租了19,000平方米,苹果在金汉王大厦承租了21,000平方米,友邦保险租赁了天润财富中心12,500第二季度,市场需求放缓增加了市场竞争压力,促使业主加大租金优惠力度,北京核心商圈写字楼的表现相对更强势一些,依旧无法摆脱空置率上升的局面。相较而言,生物医药和文化传媒企业则相对稳定。其中,宝利通租赁平安国际金融中心6,800平方米,廊坊银行租赁万利中心9,000平方米,华融汇通租赁中关村资本大厦8,700平方米第三季度,CBD及周边区域写字楼对互联网金融、尤其是P2P类企业的引进继续持谨慎的态度,部分业主甚至主动对这一类型租户进行调整清退以降低经营风险,造成该区域空置率继续有所上升。保险、投资等传统金融行业仍积极寻求在和金融街等核心商务区拓展,新兴金融行业及”互联网+”则更倾向于入驻IT及高科技的传统聚集区 中关村,以及快速成熟的望京商务区。与此同时,专业服务类、联合办公类以及制造业类租户的需求相对保持稳定。例如天安人寿在环球金融中心租赁了6,800平方米面积,鸿商控股租赁了财富金融中心6,000

平方米,华为技术租赁了天润财富中心9,800 平方米第四季度,受新增供应空置率相对较高、临近年末需求相对较弱、部分CBD及周边区域的外资企业缩减租赁面积或搬迁至新兴区域等因素影响,本季度写字楼存量上升、空置率有所提高。由于受到租户尤其是外资租户退租的影响,给市场整体的入住率造成一定的压力。本季度重要的租赁成交包括:中国华融租赁英皇集团中心26,000平方米;新浪微博租赁启皓北京8,000平方米,英菲尼迪租赁盈科中心6,000平方米2016年是全国楼市尤其是一二线重点城市的大年,在新建商品住宅、二手住宅交易量大涨的带动下,加上营改增等措施的刺激,北京的商办地产同样表现出了火热的增长势头。同时,由于北京市中心区域可供开发的土地资源日益稀少,新增用地基本都集中在四环乃至五环以外的远郊区县,所以无论是新建商品住宅还是商办项目,郊区化的趋势都非常明显。与之相对的是全民创业风起云涌,联合办公逐渐成为市场的重要分支。在这样的背景下,投资写字楼无疑是购买住宅之后,资产保值或者增值的又一有力渠道中国写字楼研究中心(CORC)统计显示,2016年北京写字楼销售金额前十项目,共计成交240.71亿元。其中,朝阳区骏豪中央公园广场成交金额达49.29亿元,成交面积5.4万平方米,成交均价9.12万元,一举斩获2016年北京写字楼销售冠军。首创天域金融广场及金融街长安中心分别以28亿元及27.13亿元位居第二、第三位从区域分布维度看,2016写字楼供应数量最多的为通州区,其次是昌平区,第三名则是石景山区;从成交金额维度看,最高的为朝阳区,131.86亿元;其次是通州区,90.86亿元;第三是石景山区,83.08亿元。从环线分布维度看,2016年北京高达56%的供应都集中在五六环之间,其次为六环以外,20

%;再次为四、五环之间,16%;四环以内的占比则非常少。整体来看,2016年北京成交的商办项目绝大部分都位于四环、五环以外,郊区化趋势非常明显经济转型、通胀压力,配合股市疲弱的金融市场,加之人民币走弱的外部影响,北京大宗物业投资市场已转变为卖方市场。北京优质商办物业投资成为投资机构最好的投资类型之一。此外,国内”营改增”新政,在一定程度上促使企业投资物业更好地做税务筹划2016年内北京写字楼重要整售交易包括:太平人寿以人民币50.19亿元从金融街收购位于广安门的金融街广安中心D地块;中荷人寿收购了位于石景山的金融街长安中心;荣之联科技股份有限公司以约人民币

3.9 亿元从北京电子城有限责任公司购得位于望京的电子城 IT 产业园的一栋写字楼面积16,800

平方米;内蒙古伊利实业集团以约人民币 18 亿元购得位于丰台的东旭国际中心的三栋写字楼面积44,100平方米;某机构以约人民币 15

亿元购得位于石景山的中海大厦的一栋写字楼面积32,00平方米;华夏保险购买位于通州的世界侨商中心一栋写字楼;华夏保险以35亿元购买位于朝阳公园的中央公园广场A1座;某机构斥资5.2亿元收购了位于东四环的建工动力港中心面积13,000平方米。
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