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2014年12月26日

2018广州楼市主基调

第二阶段为59月,从5月开始网签数据出现大幅回落,调控“威力”初显,受诸多因素影响,该阶段新批供应量减少,信贷收紧,买卖双方均进入观望阶段,市场成交处于全年低谷第三阶段为1012月,调控经过半年时间“消化”,市场有所回暖。由于广州购房需求仍在,同时新批预售量较早前增加,买家选择空间增大。另一方面,开发商受年底业绩冲刺、资金周转压力等因素影响,加快了开盘和推货节奏,还有部分楼盘推出了特价房、折扣等让利方式刺激成交,去年年底出现了一小波“翘尾”行情。供给侧改革持续,供地方式转变,增加租赁住房供应,捆绑产业用地出让是重点。土地市场发生变革,租赁住房、高地价项目、产业复合地产将成为未来房地产市场的供应主流,房企将调整企业战略,行业进入“慢模式”。预计2018年房企合理定价走货或会增多,整体楼市趋向平稳发展广州日报讯 (全媒体记者王荔珏)调控措施延续、信贷环境变化、供求双方预期、城市产业发展以及轨道交通建设,将是2018年影响广州房地产市场的主要因素从政策层面看,早在2016年12月,中央就首次提到“建立房地产平稳健康发展长效机制”。过去的楼市调控政策,以限购、限贷为主,更多的是针对楼市短期需求的调控。这类行政调控手段,虽然暂时遏制了房价上涨的势头,但一旦退出,房价很快出现报复性反弹。因此,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”被提上议事日程在这一大背景下,2017年全国和广州楼市调控政策持续加码,降低金融杠杆、抑制周转、推进供给侧改革等。在时间节点上,上半年调控政策加码,市场监管力度加大,大力平稳市场;下半年土地出让方式改革,推动租售并举。2018年中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性因此,在房地产的供给侧改革未取得关键进展、在“租售并举”局面未完成、在“长效机制”未实质推进完善之前,现行限购、限贷、限售等措施料将长期实施从资金层面看,近年来,伴随金融杠杆的提高,国内资产价格不断上升,房地产对信贷资源的“虹吸”效应十分明显,2016年以来房地产贷款占新增贷款的比例在40%以上。如果金融杠杆无法节制,则经济将“脱实向虚”,金融风险不断积累。从2017年起,由M2增速不断下降可以看出,国内已处于金融“去杠杆”进程。全球流动性受美国加息及缩减资产负债表影响,9月后多个主要国家陆续加息,使全球货币紧缩预期进一步明朗。2018年因应全球货币环境变化,国内或存在加息可能。而信贷收紧及实际利率上升在需求端也会加大购房者的支付压力,从而导致需求下降,“去杠杆”将使得资产价格升幅显著趋缓从土地供应看,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的核心在于土地出让方式的转变。新的供地方式下,广州居住类用地中住房租赁指标明显增加;商业金融办公及综合用地,更偏重企业实力及产业相关要求,更着重由“产城融合发展”所带来的长期收益广州市2017年推出首宗租赁住房用地,计划未来5年供应825公顷租赁住房用地;同时,由政府主导,鼓励村引入房企推进村改,以加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。近五年广州市商品住房年均成交面积约1000万平方米,
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而居住用地年均供应总建筑面积仅600万平方米,市场仍有缺口预计2018年广州将延续2017年四季度“一地一策”的多元供地方式,强调产业的引进及运营要求,将继续通过土地运作“运营”城市。“一地一策”的多元供地方式,对抑制地价过快上升,稳定市场预期起到较大的作用。去年3月前,供地方式以“限地价+竞配建”为主;47月,供地方式加入“竞自持”,成交楼面价和溢价率降低,但需自持20%55%;四季度,在政府实施“一地一策”的多元供地方式后,地价过快上涨的势头受到抑制,但居住用地供应不足的情况仍将延续到2018年广州日报讯 (全媒体记者李凤荷摄影报道)中原地产研究发展部人士预测,对于三种不同的商业地产产品——公寓、写字楼和商铺,2018年将会有不同的发展路径对于商铺市场,随着近几年积极调整应对,传统商场逐步增加体验式业态,同时主动扩展线上线下,加强与消费者互动,商业市场投资信心回升。更多作为社区配套的商铺,在高质量发展、消费升级等发展目标的引领下,将会继续成为商铺投资市场的主力,预计2018年整体走势将会比2017年更好对于写字楼市场,“十三五”期间国家重点发展人工智能、科技创新、云计算、节能环保、新能源等高新产业,新兴行业的企业需求将成为2018年写字楼市场的主力和亮点,对写字楼需求将进一步增长,对2018年写字楼市场走势保持乐观至于公寓市场,商办项目产品设计、规划、报批环节已规范,市场供应量和成交量进一步下探应该是大概率事件。值得注意的是,最新政策显示,“政策允许、符合条件的’旧改’项目可不按’3.30’政策相关要求执行”,这对“旧改”项目集中区域有一定利好,不过占比不会大。公寓市场走淡是必然趋势,市场会主要以消化库存为主,但预期2018年成交量跌幅不会太大广州中原研究发展部预测,2018年中心区可以留意天河的奥体珠江花城(油制气厂“旧改”项目)、小新塘两大全新项目,预计供应面积可达17.5万平方米。此外,白云民科园、白云新城预计将有全新盘推出而供货大区黄埔主要依靠现有楼盘加推,预计知识城、长岭居将会成为供应主力,全新盘有望在二、三季度陆续面市,长岭居、香雪板块均有新盘推货,预计该部分供应量达26.5万平方米外围区域方面,2018年一手住宅供应将由增城、南沙领衔,增城主要以在售楼盘加推新货为主,供应板块集中在朱村东以及荔城。作为20152016年的供地大区之一,南沙多个新项目有望在2018年面市,预计将为市场带来53.5万平方米的全新货量以及60万平方米的加推新货。除上述两区外,其余区域将主要以旧盘加推为主就整体推货形势而言,预计2018年二季度末到三季度初,将会迎来供应高峰期,市场对调控政策的消化超过一年,预期届时成交会有所回升2017年年底,增城、黄埔、南沙、花都均开通地铁,这令楼市供应的主力板块增城新塘、黄埔知识城、南沙金洲蕉门河、南沙湾、花都新华中心、汽车城等直接受益近年来,这些板块的产业发展快速,如黄埔知识城大力发展生物医药和人工智能,新引入GE生物、百济神州均为全球生物医药龙头企业,千亿级产业规模起点高。引入AI龙头阿里云,带来1000多个高技术岗位,以及人工智能产业链条。增城新塘则以发展新一代信息技术和总部经济为主,以富士康千亿级高端显示产业集群为代表。加上引入保利、新世界、丰乐区域总部,打造凯达尔枢纽、珠江国际创业中心,发展总部经济番禺则发力新一代信息技术及智能与新能源汽车产业,重点引入思科智慧城,并打造广汽新能源汽车基地。南沙积极打造国际性的金融服务平台,引入国际金融论坛、建设国际金融岛,引入基于飞机船舶运输的融资租赁服务平台、私募股权投资中心等业界认为,“产业”和“交通”是促进区域市场价值的最关键因素。作为粤港澳大湾区核心城市广州,未来几年的产业升级和交通建设处于快速发展期,
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将大大提升这些板块的市场价值。